경주 경주뉴센트로에일린의뜰 후순위담보대출, 입주 3년 차

준공 3년 차 신축, 시세는 어느 정도인가요?

84㎡형 최근 거래 중간값은 5억 750만원, 102㎡형은 5억 7,000만원입니다. 2023년 6월 사용승인을 받아 아직 입주 3년 차인 단지예요.

10월 18일에는 84㎡형 두 건이 같은 날 거래됐어요. 16층이 5억 1,000만원, 17층이 5억 5,700만원으로 한 층 차이에 4,700만원이 벌어졌어요. 102㎡형은 19일 16층 5억 9,800만원, 14일 8층 5억 7,000만원이었어요.

흐름은 소폭 오름세거든요. 84㎡형 1년 앞쪽 절반 거래 중간 가격이 4억 9,050만원, 뒤쪽 절반은 5억 800만원으로 1,750만원(약 3.6%) 높아졌어요.

1년 68건 중 48건, 약 71%가 84㎡형이에요. 795세대 규모에 비해 거래가 활발한 편이라 시세 근거가 꽤 촘촘하게 쌓였어요.

신축이라 남은 주담대가 크다면 얼마가 남나요?

84㎡형에 주담대 2억이 남았다면 예시 계산으로 약 1억 3,025만원 여유가 나옵니다. 5억 750만원의 70%에서 잔액과 방공제 2,500만원을 뺀 값입니다.

입주한 지 얼마 안 된 단지는 잔금을 치르며 받은 주담대가 아직 크게 남아 있는 경우가 많습니다. 그래서 이 단지는 잔액을 2억~3억 구간까지 넓혀서 계산해 봤어요.

84㎡형의 경계선은 잔액 약 3억 3,025만원이에요. 102㎡는 약 3억 7,400만원까지 계산상 여유가 남아요. 방공제는 세입자 보호 몫으로 미리 빼 두는 금액인데, 경주처럼 광역시가 아닌 곳은 방 1개 2,500만원이에요.

시세를 낮게 잡는 경우도 따져 봐야 해요. 84㎡형 1년 최저 거래 4억 6,700만원을 기준으로 하면 잔액 2억일 때 여유는 약 1억 190만원이에요. 중간값 계산보다 2,835만원 적어서, 신축이라도 평가 기준에 따라 결과가 꽤 달라져요.

담보 비율을 80%로 잡는 대부업 예시라면 84㎡형·잔액 1억 기준 약 2억 8,100만원까지 계산돼요. 금액이 커지는 만큼 금리와 상환 부담도 커지니 필요한 만큼만 정해 두는 편이 좋아요.

입주 3년이 지나면 무엇이 달라지나요?

기존 주담대의 중도상환수수료 부담이 사라질 수 있습니다. 대출 뒤 3년이 지나면 수수료가 붙지 않기 때문이에요.

2023년 하반기 입주하며 받은 대출이라면 3년이 이미 지났거나 곧 지나요. 이때는 2순위로 더 받는 방법 외에, 1순위 대출 자체를 갈아타는 선택지도 함께 비교해 볼 수 있죠. 낮은 금리로 받은 대출이라면 그대로 두고 후순위만 더하는 쪽이 나을 수도 있어요.

어느 쪽이 나은지는 기존 금리와 필요한 금액에 따라 달라요. 판단 기준은 저금리 주담대, 둘까 갈아탈까에 정리했어요. 2025년 1월 13일 이후 계약한 대출은 수수료가 실제 비용 기준으로 계산된다는 점도 참고하세요.

용강동과 경주 안에서 시세는 어느 위치인가요?

84㎡형 기준 용강동 8개 단지 중 가장 높아요. 2위 두산위브트레지움(4억 2,500만원)과는 8,250만원 차이가 나요.

경주 전체 84㎡형 중간 가격은 1억 5,900만원(104개 단지)입니다. 이 단지는 그 약 3.2배로, 시 평균과 차이가 매우 큽니다. 같은 동 협성휴포레용황 계산은 협성휴포레용황 분석에서 볼 수 있어요.

2위 단지와의 차이 8,250만원을 한도로 바꾸면 약 5,775만원입니다. 같은 동이라도 어느 단지냐에 따라 받을 수 있는 금액이 이만큼 달라진다는 뜻입니다.

시 평균과 거리가 먼 단지는 금융사마다 시세 판단이 갈릴 여지가 있어요. 주변 비교 거래보다 이 단지 자체 거래를 근거로 쓰는지 확인하는 편이 좋아요.

단지 기본 정보는 어떻게 되나요?

아이에스동서가 지은 795세대, 7개 동, 최고 25층 단지입니다. 세대 구성은 60~85㎡가 601세대, 85~135㎡가 194세대입니다.

7개 동에 최고 25층이라 동 수가 적은 대신 한 동의 세대가 많은 편이에요. 같은 동 안에서도 층에 따라 거래가가 크게 갈렸던 10월 거래처럼, 층은 감정에서 비중 있게 보는 요소거든요.

102㎡는 194세대로 전체의 약 24%입니다. 1년 20건이 거래돼 큰 면적치고는 시세 근거가 있는 편입니다.

상환 부담과 진행 순서는 어떻게 보나요?

1억을 연 5%·30년 원리금균등으로 받으면 매달 약 53만 7천원이에요. 잔액 2억 기준 여유 1억 3,025만원을 모두 받는다면 매달 약 69만 9천원이 돼요.

2금융권 DSR 상한은 50%이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 따집니다. 기존 잔금대출 상환액이 크다면 담보보다 소득 쪽 계산이 먼저 막힐 수 있죠. 경주에서 세입자가 있는 경우의 계산은 경주 세 준 아파트 담보대출에 따로 정리했어요.

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소득 쪽 예시도 하나 볼게요. 연소득 6,000만원에 잔금대출 2억(30년)이 남았다면, 심사 금리 연 5.75%로 잡은 1년 원리금은 약 1,400만원입니다. 이미 DSR 23% 남짓을 쓰고 있는 셈입니다. 여기에 1억을 더하면 약 700만원이 늘어 35% 정도가 돼요.

금리는 사람마다 달라서 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다. 서류와 순서는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.