HOME FINANCE LAB대구 e편한세상범어 후순위담보대출, 잔액 1억~4억별 여유
- 84㎡형 최근 7억 6,800만, 1년 새 +5,850만
- 주담대 2억 남으면 여유 약 3억 960만
- 2015년 준공 · 842세대 · 최고 29층
목차 6개
e편한세상범어 84㎡형 최근 시세는 얼마일까요?
최근 거래 중간 가격은 7억 6,800만원입니다. 1년 동안 84㎡형이 124건 거래됐고, 60㎡는 10건이었어요.
| 전용면적 | 최근 시세 | 1년 중간 가격 | 1년 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|---|
| 60㎡ | 6억 1,700만 | 5억 7,750만 | 5억 5,000만~6억 4,800만 | 10건 |
| 85㎡(84㎡형) | 7억 6,800만 | 7억 3,900만 | 6억 5,500만~8억 3,000만 | 124건 |
1년을 반으로 나누면 84㎡형 앞쪽 거래 중간 가격은 7억 1,000만원, 뒤쪽은 7억 6,850만원이에요. 5,850만원, 약 8.2% 올랐어요. LTV 70%로 환산하면 담보 여유가 약 4,095만원 늘어난 셈이에요.
최근 거래는 10월 10일 60㎡ 7층이 6억 4,800만원으로 그 면적 1년 최고가였어요. 10월 4일에는 84㎡형 1층 두 건이 각각 7억 1,000만원, 9월 19일 8층은 7억 5,000만원이었어요. 1층 거래는 최근 중간 가격보다 5,800만원 낮습니다.
남은 주담대가 1억부터 4억까지면 각각 얼마나 남나요?
84㎡형 기준으로 잔액 1억이면 약 4억 960만원, 4억이면 약 1억 960만원이 남습니다. 잔액이 1억 늘 때마다 여유가 정확히 1억씩 줄어드는 구조입니다.
계산식은 최근 시세 × LTV 70% − 남은 주담대 − 방공제입니다. LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 떼는 금액입니다. 대구는 광역시라 방 1개 기준 2,800만원이에요.
| 남은 주담대 | 84㎡형(7억 6,800만) | 60㎡(6억 1,700만) |
|---|---|---|
| 1억 | 4억 960만 | 3억 390만 |
| 1억 5천 | 3억 5,960만 | 2억 5,390만 |
| 2억 | 3억 960만 | 2억 390만 |
| 2억 5천 | 2억 5,960만 | 1억 5,390만 |
| 3억 | 2억 960만 | 1억 390만 |
| 3억 5천 | 1억 5,960만 | 5,390만 |
| 4억 | 1억 960만 | 390만 |
여유가 사라지는 잔액은 84㎡형 약 5억 960만원, 60㎡ 약 4억 390만원이에요. 대부업처럼 담보 비율을 80%로 잡는다고 가정하면 84㎡형·잔액 2억 5천일 때 약 3억 3,640만원까지 계산됩니다. 비율이 높을수록 금리도 높아지고, 적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다.
층에 따른 차이도 넣어 볼게요. 금융사가 10월 1층 거래처럼 7억 1,000만원으로 평가하면 잔액 2억 5천 기준 여유는 약 2억 1,900만원입니다. 1년 최저 거래 6억 5,500만원이면 약 1억 8,050만원으로 내려가요.
하나 더 확인할 게 있어요. 금융사에 따라 남은 원금 대신 등기부의 채권최고액을 빼기도 해요. 채권최고액은 보통 처음 빌린 원금의 120% 수준으로 설정돼요. 가령 처음 2억을 빌려 2억 4천이 설정됐고 현재 잔액이 1억 5천이라면, 잔액 기준 여유는 약 3억 5,960만원이지만 최고액 기준으로는 약 2억 6,960만원이에요. 9천만원 차이가 나니 상담 때 어느 쪽으로 빼는지 꼭 물어보세요.
계산된 여유를 다 빌리면 매달 얼마를 내야 하나요?
잔액이 적을수록 여유는 크지만, 그만큼 빌리면 매달 부담도 커져요. 연 5%·30년 원리금균등으로 가정하면 아래와 같아요.
| 남은 주담대 | 84㎡형 여유 | 여유 전액을 빌리면 월 상환 |
|---|---|---|
| 1억 | 4억 960만 | 약 219만 9천 |
| 2억 | 3억 960만 | 약 166만 2천 |
| 3억 | 2억 960만 | 약 112만 5천 |
| 4억 | 1억 960만 | 약 58만 8천 |
이 금액은 기존 주담대 상환과 따로 더해지는 돈이에요. 1억원당 매달 약 53만 7천원이 붙는다고 기억해 두면 필요한 금액을 정하기 쉬워요. 만기일시로 이자만 내는 방식은 월 부담이 작아 보여도 만기에 원금을 한 번에 갚아야 해서, 만기일시 vs 원리금균등을 먼저 비교해 보세요.
범어동 안에서 이 단지는 어디쯤인가요?
범어동은 84㎡형 시세가 잡히는 단지만 46곳입니다. 그중 상위 8곳은 모두 12억원을 넘고, e편한세상범어는 그 아래에 있어요. 대구 84㎡형 중간 가격 2억 7,725만원과 비교하면 약 2.8배입니다.
같은 동이라도 상위 단지와는 시세가 두 배 넘게 차이 나요. 그래서 범어동 평균이나 이웃 단지 뉴스로 내 한도를 가늠하면 크게 어긋나요. 같은 동 고가 단지의 계산은 수성범어W 글에 있고, 대구 구별 흐름은 대구 아파트 추가대출에 정리했어요.
단지 기본 정보는 어떻게 되나요?
2015년 9월 준공 승인을 받은 842세대 아파트입니다. 삼호가 지었고 10개 동, 최고 29층이에요.
| 주소 | 대구 수성구 들안로78길 45 |
|---|---|
| 세대·동 | 842세대 · 10개 동 · 최고 29층 |
| 사용승인 | 2015년 9월(11년 차) |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 64 · 60~85㎡ 778세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
60~85㎡가 778세대로 약 92%를 차지해요. 거래가 84㎡형에 몰리는 이유입니다. 60㎡는 64세대뿐이라 1년 거래가 10건에 그쳐, 시세 근거가 얇다는 점을 감안해야 해요.
준공 11년 차는 시세 자료가 오래 쌓여 기준 시세가 안정적으로 잡히는 시기거든요. 124건이라는 84㎡형 거래량도 평가에 유리한 근거예요. 반면 60㎡는 최근 시세 6억 1,700만원이 1년 중간 가격보다 3,950만원 높아서, 금융사가 더 낮은 쪽으로 볼 여지가 있어요.
담보 여유는 큰데 소득에서 막히면 어떻게 하나요?
시세가 큰 단지일수록 담보보다 소득 기준이 먼저 한도를 정하는 경우가 많아요. 그 기준이 DSR, 곧 연소득에서 1년 원리금이 차지하는 비율입니다. 2금융권 상한은 50%입니다.
기존 주담대로 1년에 1,680만원을 내는 경우를 예로 들어 볼게요. 수도권 밖 변동형은 심사 금리를 0.75%p 높여 잡으니 연 5.75%·30년으로 계산했어요.
| 연소득 | 50%까지 남은 1년 몫 | 추가 가능 원금(예시) |
|---|---|---|
| 5,000만 | 820만 | 약 1억 1,710만 |
| 6,000만 | 1,320만 | 약 1억 8,850만 |
| 8,000만 | 2,320만 | 약 3억 3,130만 |
연소득 5,000만원이면 담보 여유가 2억원을 넘어도 소득 쪽에서 1억 1천만원대로 묶여요. 반대로 8,000만원이면 소득 여유가 담보보다 커서 담보 쪽이 한도를 정해요. 신용대출 때문에 비율이 넘는다면 DSR 초과로 거절됐을 때의 순서를 참고하세요.
자주 묻는 질문
e편한세상범어 84㎡형 시세는 얼마로 보나요?
최근 실거래 중간 가격은 7억 6,800만원이에요. 1년 범위는 6억 5,500만~8억 3,000만원이고 124건이 거래됐어요.
남은 주담대가 얼마면 여유가 없어지나요?
최근 시세 기준 LTV 70%로 계산하면 잔액이 약 5억 960만원을 넘을 때 여유가 사라져요. 60㎡는 약 4억 390만원이 기준선이에요.
여유를 다 빌리면 매달 얼마를 내나요?
연 5%·30년 원리금균등 가정으로 3억 960만원이면 매달 약 166만 2천원이에요. 소득 기준에서 막힐 수 있으니 필요한 금액만 정하는 게 좋아요.
소득이 낮으면 담보 여유가 있어도 막히나요?
네, DSR 상한에 먼저 닿을 수 있어요. 기존 주담대로 1년 1,680만원을 내는 연소득 5,000만원이라면, 심사 금리를 높여 잡은 예시로 추가 가능 원금이 약 1억 1,710만원이에요.
