강릉 더샵 후순위담보대출, 84⁠㎡ 3억 2,000만

강릉더샵 시세는 얼마일까요?

1년간 신고된 84㎡형 36건의 가운데 가격은 3억 2,000만원이에요. 75㎡형은 7건이 팔렸고 가운데 가격이 2억 9,500만원입니다. 단지 전체로는 43건이라, 시세 판단은 84㎡형 거래에 기대요.

눈에 띄는 건 범위가 좁다는 점이에요. 84㎡형은 1년 동안 3억~3억 4,000만원 사이에서만 거래됐어요. 폭이 4,000만원이라, 어느 거래를 기준으로 삼아도 시세가 크게 어긋나지 않아요.

최근 신고도 모두 84㎡형입니다. 10월에 9층 3억 1,800만원, 12층 3억 2,700만원, 9층 3억 2,500만원이 신고됐어요. 9월 10층은 3억 2,000만원으로 중간 가격과 같았어요.

강릉더샵은 몇 년 차, 몇 세대 단지인가요?

12년 차, 820세대 단지입니다. 2014년 8월 사용승인이 났고 포스코건설이 13개 동을 지었어요. 가장 높은 동도 13층입니다.

820세대 모두 전용 60~85㎡라 중대형이 없어요. 그래서 금융사도 84㎡형과 75㎡형 실거래만 보고 시세를 잡아요. 13층짜리라 저층과 고층 사이 가격 차이도 작은 편이에요.

오래 보유한 집이라면 처음 받은 주담대 잔액이 꽤 줄었을 수 있어요. 계산할 때는 등기부의 채권최고액이 아니라 지금 남은 잔액을 넣어야 해요.

3억대 집이면 후순위로 얼마나 남을까요?

주담대 잔액 1억인 84㎡형이라면 예시 계산상 약 9,900만원이 남아요. 3억 2,000만원에 70%를 적용한 담보 한도는 2억 2,400만원입니다. 여기서 잔액 1억과 방공제 2,500만원을 덜어 낸 금액이에요.

방공제는 소액 임차인 몫에 대비해 담보 한도에서 미리 깎는 돈입니다. 강릉은 광역시 밖이라 방 하나에 2,500만원이 적용돼요. 1순위·2순위가 어떻게 나뉘는지는 후순위 담보대출이란에 정리했어요.

이 가격대에서는 선이 분명해요. 84㎡형은 남은 주담대가 1억 9,900만원을 넘으면 계산상 여유가 없어요. 75㎡형은 그 선이 1억 8,150만원입니다.

잔액이 1억 5천이면 84㎡형 여유는 4,900만원 정도예요. 이 정도 금액이면 후순위보다 다른 방법이 나을 수 있죠. 반대로 잔액이 5천만원까지 줄었다면 여유는 1억 4,900만원으로 늘어납니다. 모든 숫자는 예시거든요. 금융사가 KB시세를 쓰는지, 감정가를 새로 받는지, 소득이 어떤지에 따라 실제 금액은 바뀌어요.

입암동과 강릉 안에서는 어느 수준인가요?

입암동에서는 시세가 가장 높지만, 차이는 크지 않아요. 84㎡형 거래가 있는 입암동 4개 단지 중 2007년 준공 강릉입암동금호어울림이 3억 1,200만원으로 800만원 차이입니다.

나머지 두 곳은 이안강릉타운 2억 6,650만원, 입암현대 2억 850만원입니다. 네 곳 가운데 2010년 이후에 준공한 단지는 이 단지 하나뿐이에요. 이웃 단지와 시세가 가까워서, 감정평가 때 주변 거래가 비교 사례로 함께 쓰일 여지가 있어요.

시야를 강릉 전체로 넓혀 볼게요. 84㎡형이 거래된 85개 단지를 시세순으로 세우면 21번째예요. 강릉 84㎡형 가운데 값 2억 1,800만원보다 약 1.5배 높습니다. 3억대 단지 17곳 중 하나이기도 합니다.

다만 새 아파트와는 거리가 있어요. 2020년 이후 들어선 강릉 10개 단지의 84㎡형 가운데 값은 5억 1,500만원이에요. 이 단지보다 1억 9,500만원 높아요.

거래량으로는 강릉에서 앞쪽이에요. 84㎡형 1년 36건은 강릉 단지 가운데 가장 많은 축입니다. 비교 사례가 꾸준히 쌓이니 시세 확인이 막힐 가능성은 낮아요.

금액이 작을 때 따로 따져볼 점이 있나요?

네, 비용 비중이에요. 받을 금액이 작을수록 설정비 같은 부대비용이 차지하는 몫이 커져요. 인지세는 대출 총액 5천만원 이하면 없고, 1억 이하는 7만원을 고객과 금융사가 반씩 내요. 위 표로 보면 4,900만원이면 인지세가 없고, 9,900만원이면 고객 몫이 3만 5천원이에요.

금리 외 비용은 대출 금리 외 비용에서 한 번에 볼 수 있죠. 대부업은 최고금리가 연 20%이고, 연 60%를 넘는 계약은 원금까지 무효예요. 이런 기준은 대부업법 개정 체크포인트에 정리했어요.

• 시세 흐름: 84㎡형 앞 6개월 중간 가격은 3억 2,000만원, 최근 6개월은 3억 2,400만원이에요. 400만원, 약 1.2% 오른 보합이에요.
• 75㎡ 소유자: 1년 7건이라 금융사가 감정가로 다시 볼 수 있어요. 남은 주담대 1억이면 여유는 8,150만원 정도예요.
• 준공 12년 차: 강릉에서 2010년대에 준공한 12개 단지의 84㎡형 중간 가격은 3억 5,625만원이에요. 이 단지는 그보다 3,625만원 낮아요.

담보로 부족하면 DSR부터 봐야 하나요?

네, 둘은 같이 봐야 합니다. DSR은 한 해에 갚을 원금과 이자를 모두 더해 연소득으로 나눈 값입니다. 대출 합계가 1억을 넘으면 은행은 40%, 2금융권은 50% 안에서만 빌려줘요.

담보 여유가 5천만원 안팎이라면, 신용대출을 그 금액만큼 정리해 DSR을 낮추는 쪽이 현실적일 수 있습니다. 만기에 한꺼번에 갚는 신용대출도 심사에선 5년으로 쪼개 봅니다. 가령 연소득 4,000만원에 신용대출이 3,000만원이라면 해마다 원금 600만원이 잡혀요. 그것만으로 DSR 15%가 차요.

강릉 아파트 변동형 주담대라면 한도 심사 때 금리에 0.75%p를 얹어 계산합니다. 2026년 12월 31일까지 쓰는 기준이고, 실제 이자에는 더해지지 않아요. 최종 금액은 담보 여유와 DSR이 허락하는 금액 중 낮은 쪽입니다. 거절된 뒤 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 있습니다.

강릉더샵으로 신청하면 무엇부터 하나요?

잔액을 넣어 담보 여유부터 확인하고, 연소득과 다른 빚으로 DSR을 맞춰 봐요. 두 숫자가 맞으면 금융사가 시세·소득 심사를 하고, 통과하면 근저당을 잡아요.

후순위는 지금 주담대 뒤에 두 번째 근저당을 붙이는 구조예요. 1순위 대출은 손대지 않으니 금리도 만기도 그대로예요. 다만 새 돈은 1순위보다 금리가 높고, 대부업은 연 20% 아래에서 심사로 금리가 매겨집니다.

기본으로 신분증, 소득 자료, 현재 대출 내역이 필요하고 금융사에 따라 더 요청할 수 있습니다. 등기부등본에 적힌 근저당 금액을 미리 봐 두면 상담 시간이 줄어요.