창원 토월대동 후순위담보대출, 32년 차 84⁠㎡ 4억 2,000만

1994년에 지은 토월대동, 시세는 얼마일까요?

84㎡형의 최근 1년 중개거래 중간 가격은 4억 2,000만원이에요. 준공 32년 차 단지지만, 창원 84㎡형 단지 중간 가격의 두 배가 넘어요.

면적 종류가 아주 많습니다. 50㎡부터 165㎡까지 아홉 가지 면적이 1년 동안 226건 거래됐어요. 그래서 "토월대동 시세"보다 "내 면적 시세"를 먼저 찾는 게 중요해요.

115㎡와 117㎡는 면적이 비슷한데 중간 가격이 8,000만원 차이 나요. 117㎡형은 1년 7건뿐이라 몇 건의 거래가 숫자를 끌어내린 것으로 보여요. 거래가 적은 면적은 감정평가로 다시 볼 수 있다고 생각하는 게 좋아요.

토월대동은 어떤 단지인가요?

1994년 12월 사용승인을 받은 2,810세대 단지거든요. 23개 동, 최고 25층이고 대동주택이 지었어요. 공식 단지명은 토월대동아파트이고, 실거래 자료에는 "대동"으로 올라와요.

세대 구성이 고르게 퍼져 있어요. 60㎡ 이하 1,114세대, 60~85㎡ 890세대, 85~135㎡ 706세대, 135㎡ 초과 100세대예요. 작은 면적과 큰 면적이 한 단지에 섞여 있어 면적별 한도 차이가 큽니다.

남은 주담대가 있으면 얼마나 더 받을 수 있나요?

84㎡형에 주담대가 1억 남았다면, 예시 계산으로 약 1억 6,900만원의 여유가 나옵니다. 시세 4억 2,000만원의 70%인 2억 9,400만원에서 남은 주담대 1억과 방공제 2,500만원을 뺀 값이에요.

창원은 광역시가 아니라 방공제가 2,500만원입니다. 오래 산 집이라 처음 받은 주담대를 많이 갚았다면, 남은 잔액이 작을수록 여유가 커집니다.

후순위는 기존 주담대를 그대로 두고 근저당을 하나 더 잡는 방식이에요. 기존 대출의 금리와 만기는 바뀌지 않아요. 대신 경매 때 1순위와 소액임차인 몫이 먼저 빠져서, 금리는 1순위보다 높게 정해집니다.

50㎡형은 남은 주담대가 1억 5천이면 계산상 여유가 없어요. 같은 단지라도 50㎡와 132㎡는 같은 잔액에서 2억 넘게 차이가 나요. 표는 예시 계산이고, 실제 한도는 KB시세나 감정가와 소득 심사로 정해져요.

상남동과 창원 안에서는 어느 수준인가요?

상남동 84㎡형 단지 5곳 가운데 두 번째입니다. 비교용 84㎡형 시세 4억 2,850만원은 2014년에 지은 꿈에그린(7억 1,000만원) 다음이고, 같은 1994년 준공인 성원(3억 6,700만원)보다 6,150만원 높아요.

창원 전체 84㎡형 단지 392곳의 중간 가격은 2억 525만원입니다. 이 단지는 약 2.1배로, 위에서 48번째예요.

연식이 비슷한 단지와 비교하면 차이가 더 커요. 창원에서 1992~1996년에 지은 84㎡형 단지 69곳의 중간 가격은 1억 3,800만원입니다. 토월대동은 그 3.1배입니다.

오래된 단지라서 따로 확인할 점이 있나요?

네, 시세를 어떤 기준으로 잡는지가 가장 중요해요. 금융사는 보통 KB시세나 한국부동산원 시세를 쓰고, 시세가 없거나 실거래와 차이가 크면 감정평가를 해요.

이 단지는 1년 226건이 거래돼 비교할 사례가 많습니다. 연식에 비해 담보 평가가 흔들릴 여지는 작은 편이에요.

시세 흐름도 올라가는 쪽이에요. 84㎡형은 앞 6개월 중간 가격 4억 1,250만원에서 최근 6개월 4억 4,000만원이 됐어요. 2,750만원(약 6.7%) 올라, LTV 70%로 보면 한도가 약 1,925만원 늘어난 셈이에요. 10월에도 84㎡형이 10층 4억 7,500만원, 15층 4억 6,000만원에 거래됐어요.

• 면적 확인: 115·116·117㎡처럼 비슷한 면적이 여럿이라, 등기부의 전용면적을 그대로 넣어 주세요.
• 저층·꼭대기층: 같은 84㎡도 범위가 3억 3,500만~4억 7,500만원으로 넓어요. 층에 따라 평가가 달라질 수 있어요.
• 세입자: 전세 보증금은 선순위처럼 빠지니 남은 주담대에 더해 계산하세요.

소득 기준에 걸리면 어떻게 하나요?

DSR부터 확인해 보세요. DSR은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 값이에요. 총대출이 1억을 넘으면 은행 40%, 2금융권 50%가 기준입니다.

오래 거주한 집주인 중에는 주담대는 거의 갚았지만 신용대출과 카드론이 쌓인 경우가 있어요. 신용대출은 5년 분할로 가정해 계산하니, 잔액이 크면 DSR이 빠르게 올라가요.

창원 전체 단지의 시세 구간과 한도 예시는 창원 아파트담보대출 한도에 모아 두었어요. 갚는 방식에 따라 DSR이 달라지는 원리는 만기일시와 원리금균등 비교에서 볼 수 있어요.

진행은 어떤 순서로 하나요?

면적·층·남은 주담대로 여유를 보고, DSR을 계산한 뒤 신청해요. 금융사가 담보와 소득을 심사하고, 승인되면 후순위 근저당을 설정해요. 금리는 연 20% 이내에서 심사에 따라 정해집니다.

신분증, 소득 증빙, 기존 대출 내역을 준비하면 되죠. 자세한 목록은 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.