HOME FINANCE LAB천안 레이크타운3차푸르지오 후순위담보대출, 저층이면 한도는
- 84㎡형 1년 중간 가격 5억 1,200만원, 1년 보합
- 2층 거래 가격으로 보면 여유 약 4,690만 감소
- 성성동 7개 단지 중 84㎡형 시세 4위
목차 6개
레이크타운3차푸르지오는 면적별로 얼마일까요?
84㎡형 1년 실거래 중간 가격은 5억 1,200만원입니다. 74㎡는 4억 6,800만원, 60㎡는 3억 9,300만원이에요.
세 면적의 거래 건수가 고르게 나뉘어 있어요. 1년 96건 중 84㎡형 36건, 60㎡ 31건, 74㎡ 29건이에요. 어느 면적이든 시세 근거가 비슷하게 쌓여 있다는 뜻입니다.
| 전용면적 | 1년 중간 가격 | 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ | 3억 9,300만 | 3억 6,000만~4억 2,000만 | 31건 |
| 74㎡ | 4억 6,800만 | 4억 2,000만~4억 8,400만 | 29건 |
| 85㎡(84㎡형) | 5억 1,200만 | 4억 4,500만~5억 5,400만 | 36건 |
1년 거래를 앞뒤로 나누면 84㎡형 중간 가격은 5억 1,000만원에서 5억 1,200만원이 됐어요. 200만원 차이라 1년 동안 거의 제자리였어요. 시세 흐름보다 어느 층이 거래됐는지가 숫자를 더 크게 흔드는 단지입니다.
10월 거래가 낮게 나온 건 시세가 내렸다는 뜻인가요?
그렇게 보긴 어려워요. 10월 거래 네 건이 모두 2~7층 저층이었고, 1년 흐름은 보합이었어요.
19일 84㎡형 2층이 4억 4,500만원에 팔렸어요. 1년 중간 가격보다 6,700만원 낮고, 1년 최저 거래와 같은 가격입니다. 18일 74㎡ 5층은 4억 4,150만원으로 중간 가격보다 2,650만원 낮았어요.
60㎡는 조금 달랐어요. 18일 7층은 3억 9,200만원으로 중간 가격과 거의 같았고, 26일 4층은 3억 7,400만원이었어요. 같은 저층이라도 층과 동, 집 상태에 따라 차이가 나요.
반대쪽 끝도 있어요. 84㎡형 1년 최고 거래는 5억 5,400만원으로 중간 가격보다 4,200만원 높습니다. 이 가격으로 평가된다면 여유는 약 2,940만원 늘어납니다. 다만 금융사가 가장 높은 거래를 기준으로 삼는 경우는 드물어서, 중간 가격을 출발점으로 두는 게 안전해요.
저층으로 평가되면 한도는 얼마나 줄어드나요?
84㎡형을 2층 거래 가격으로 평가하면 담보 여유가 약 4,690만원 줄어듭니다. 가격 차이 6,700만원에 LTV 70%를 곱한 값입니다.
계산은 시세 × LTV 70%에서 남은 주담대와 방공제를 빼요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이에요. 방공제는 소액 임차인 몫으로 미리 빼는 금액인데, 천안은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원이에요.
| 남은 주담대 | 1년 중간 5억 1,200만 기준 | 2층 거래 4억 4,500만 기준 |
|---|---|---|
| 1억 | 2억 3,340만 | 1억 8,650만 |
| 1억 5천 | 1억 8,340만 | 1억 3,650만 |
| 2억 | 1억 3,340만 | 8,650만 |
| 2억 5천 | 8,340만 | 3,650만 |
잔액이 클수록 같은 4,690만원이 더 크게 느껴져요. 잔액 2억 5천이면 여유가 절반 아래로 줄어요. 숫자는 모두 예시이고 실제 한도는 금융사 평가와 심사로 정해집니다.
KB시세를 쓰는 금융사는 보통 일반평균가를 봐요. 하위평균가는 저층이나 비선호 향 가격이에요. 어떤 기준을 쓰는지는 금융사마다 달라서, 상담 때 먼저 물어보는 게 좋아요. 자세한 내용은 KB시세 보는 법에 정리했어요.
감정평가를 따로 하는 금융사도 있어요. 이 경우 층과 향, 집 상태가 평가 금액에 반영될 수 있죠. 감정 금액과 실거래가가 엇갈릴 때 어떻게 되는지는 감정가와 실거래가가 다를 때에서 볼 수 있어요.
세 면적 중 어느 쪽이 여유가 클까요?
잔액이 같다면 당연히 84㎡형이 가장 큽니다. 주담대 1억 기준으로 84㎡형 약 2억 3,340만원, 74㎡ 약 2억 260만원, 60㎡ 약 1억 5,010만원입니다.
| 남은 주담대 | 60㎡ | 74㎡ | 84㎡형 |
|---|---|---|---|
| 5천 | 2억 10만 | 2억 5,260만 | 2억 8,340만 |
| 1억 | 1억 5,010만 | 2억 260만 | 2억 3,340만 |
| 1억 5천 | 1억 10만 | 1억 5,260만 | 1억 8,340만 |
| 2억 | 5,010만 | 1억 260만 | 1억 3,340만 |
여유가 사라지는 잔액 선도 면적마다 달라요. LTV 70% 기준으로 60㎡는 2억 5,010만원, 74㎡는 3억 260만원, 84㎡형은 3억 3,340만원입니다. 이 선을 넘는 잔액이라면 추가 담보보다 다른 방법을 먼저 찾아보는 게 현실적이에요.
1㎡당 가격은 60㎡가 약 655만원, 74㎡가 약 632만원, 84㎡형이 약 602만원이에요. 작은 면적일수록 1㎡ 값이 조금 높아요. 74㎡와 84㎡형 차이는 4,400만원이라, 여유 차이는 약 3,080만원입니다.
담보 비율을 자체 기준으로 잡는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형·잔액 1억일 때 약 2억 8,460만원까지 계산됩니다. 비율이 높으면 금리도 따라 오르는 편이에요.
단지 정보와 성성동 안의 위치는요?
2020년 5월 사용승인을 받은 1,067세대, 8개 동 단지입니다. 대우건설이 지었고 최고 37층입니다.
| 주소 | 충남 천안시 서북구 성성6로 68 |
|---|---|
| 세대·동 | 1,067세대 · 8개 동 · 최고 37층 |
| 사용승인 | 2020년 5월 |
| 면적 구성 | 60㎡ 이하 395 · 60~85㎡ 672세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
60~85㎡가 672세대로 약 63%, 60㎡ 이하가 395세대예요. 소형 비중이 꽤 있어서 60㎡ 거래도 1년 31건으로 84㎡형 못지않게 많아요.
최고 37층이라 층별 가격 폭이 넓게 나올 수 있는 구조예요. 실제로 84㎡형 1년 거래 범위는 4억 4,500만~5억 5,400만원, 폭이 1억 900만원입니다.
성성동 7개 단지 중 84㎡형 시세는 네 번째예요. 천안성성비스타동원 약 5억 6,250만원, 천안푸르지오레이크사이드 약 5억 5,125만원, 한화포레나천안노태1단지 약 5억 4,000만원이 앞에 있어요. 레이크타운 2차는 약 4억 7,000만원이고, 차수별 비교는 레이크타운2차푸르지오에 있죠.
천안 205개 단지 중에선 84㎡형 시세 17번째입니다. 천안 전체 흐름은 천안 추가담보대출 정리에서 볼 수 있죠.
저층에 산다면 무엇을 준비하면 좋을까요?
기대 금액을 낮은 쪽으로 잡아 두는 게 먼저예요. 계산기 결과에서 수천만원 빠질 수 있다고 생각하고 필요한 금액을 정하세요.
진행은 시세 확인, 소득 서류로 DSR 점검, 금융사 평가, 2순위 근저당 설정 순이에요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해져요. 수도권 밖 변동형 주담대는 올해 말까지 심사 금리에 0.75%p가 더해진다는 점도 기억해 두세요.
신용대출이 있다면 담보보다 소득 쪽이 먼저 막힐 수 있어요. 심사에서 신용대출은 5년에 나눠 갚는 것으로 잡히기 때문이에요. 이 경우 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요. 필요한 서류는 금융사마다 조금씩 다르니 상담 전에 목록을 받아 두면 좋아요.
자주 묻는 질문
레이크타운3차푸르지오 84㎡형 시세는 얼마인가요?
1년 실거래 중간 가격은 5억 1,200만원이에요. 1년 거래를 나눈 최근 쪽 중간 가격도 5억 1,200만원으로 보합이에요.
10월 2층 거래가 낮았는데 시세가 떨어진 건가요?
10월 거래가 모두 2~7층 저층이었고, 1년 흐름은 거의 그대로예요. 거래된 층이 낮았다는 점을 함께 봐야 해요.
저층이면 한도가 얼마나 줄어드나요?
84㎡형을 2층 거래 가격 4억 4,500만원으로 평가하면 LTV 70% 기준 여유가 약 4,690만원 줄어요. 금융사가 어떤 시세를 쓰느냐에 따라 달라요.
천안은 방공제가 얼마인가요?
천안은 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원을 빼요.
