거창 거창코아루에듀시티 후순위담보대출, 2단지와 면적별 비교

거창코아루에듀시티 1단지 시세는 면적별로 얼마일까요?

계산기 기준으로 60㎡형 2억 600만원, 72㎡형 2억 1,000만원, 85㎡형 2억 5,700만원입니다. 60㎡형과 72㎡형은 400만원 차이로 붙어 있고, 85㎡형에서 4,700만원 뛰어요.

1년 거래는 세 면적을 합쳐 25건입니다. 60㎡형이 11건으로 가장 많고, 85㎡형 9건, 72㎡형 5건이에요. 72㎡형은 표본이 적어서 한두 건에 시세가 흔들릴 수 있습니다.

10월 거래는 72㎡형이 두 건이었어요. 6일 16층이 2억 2,000만원, 11일 3층이 2억 3,000만원으로 저층이 오히려 1,000만원 높았어요. 같은 면적이라도 향이나 내부 상태에 따라 가격이 갈릴 수 있다는 예입니다. 60㎡형은 10일 16층이 2억원, 9월 11일 8층이 2억 700만원이었어요.

85㎡형은 1년 범위가 2억 4,000만원에서 3억 1,000만원까지로 7,000만원 폭이에요. 9건 중 위아래 끝이 멀리 떨어져 있어서, 금융사가 어느 쪽에 가깝게 평가하느냐에 따라 결과 차이가 커질 수 있습니다.

바로 옆 2단지와 비교하면 얼마나 차이 날까요?

면적에 따라 거의 같기도 하고, 4,500만원까지 벌어지기도 해요. 같은 이름을 쓰는 거창코아루에듀시티2단지는 2016년 준공으로 1단지보다 3년 늦게 지어졌어요.

60㎡형은 1단지 2억 600만원, 2단지 2억 500만원으로 오히려 1단지가 100만원 높습니다. 72㎡형은 1단지 2억 1,000만원, 2단지 2억 5,500만원으로 4,500만원 차이거든요. 85㎡형은 2억 5,700만원과 2억 9,500만원으로 3,800만원 차이입니다.

표본 크기는 따로 봐야 해요. 2단지 72㎡형은 11건이라 근거가 탄탄하지만, 85㎡형은 2건뿐입니다. 1단지 72㎡형은 5건입니다. 그래서 "2단지가 비싸다"를 면적마다 같은 무게로 받아들이기보다, 거래가 많은 면적끼리 비교하는 게 정확해요.

2단지에는 1단지에 없는 120㎡형도 있어요. 1년 2건, 3억 7,700만원입니다. 1단지는 85㎡형이 가장 큰 면적이라 넓은 집을 비교할 때는 두 단지를 같은 선에 놓기 어려워요.

담보 여유로 바꾸면 72㎡형 차이 4,500만원은 LTV 70% 기준 3,150만원이에요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이에요. 이웃 단지 시세를 보고 기대치를 잡았다가 실제 계산이 낮게 나오는 일이 생기지 않도록, 내 단지 숫자로 계산하는 게 먼저입니다.

남은 주담대에 따라 1단지는 얼마나 남나요?

85㎡형에 1억이 남았다면 70% 기준 약 5,490만원이에요. 60㎡형과 72㎡형은 같은 조건에서 각각 약 1,920만원, 2,200만원입니다. 시세에 70%를 곱하고 남은 대출과 방공제를 뺀 값이에요.

방공제는 소액 세입자 몫을 남겨 두는 차감액이고, 거창은 방 1개 기준 2,500만원이에요. 금융사에 따라 보험으로 방공제를 빼지 않기도 해요. 그러면 표의 숫자가 2,500만원씩 커집니다. 자세한 내용은 방공제란을 보세요.

담보 비율을 회사마다 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 85㎡형·잔액 1억일 때 약 8,060만원입니다. 60㎡형은 같은 조건에서 약 3,980만원입니다. 표의 숫자는 모두 예시 계산이고 심사에 따라 달라지죠.

70% 기준으로 여유가 바닥나는 잔액은 60㎡형 1억 1,920만원, 72㎡형 1억 2,200만원, 85㎡형 1억 5,490만원이에요. 60㎡형과 72㎡형은 시세가 400만원 차이라 기준선도 280만원밖에 다르지 않아요. 두 면적 보유자는 사실상 같은 표를 본다고 생각해도 됩니다.

1단지 기본 정보는 어떻게 되나요?

2013년 12월 사용승인을 받은 13년 차 단지예요. 흥한건설이 지었고 455세대, 6개 동, 최고 23층이에요.

세대 구성은 60~85㎡ 구간이 약 80%인데, 1년 거래는 60㎡형이 가장 많았어요. 세대수가 적은 면적에서 거래가 더 활발했다는 점이 눈에 띄어요. 60㎡ 이하 92세대에서 1년에 11건이 거래된 셈입니다.

60⁠㎡형 흐름과 거창 안 위치는 어떤가요?

60㎡형은 1년 사이 1,700만원 올랐어요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격이 1억 9,000만원, 뒤쪽이 2억 700만원입니다. 70%로 바꾸면 여유가 1,190만원 늘어난 흐름이에요. 다만 10월 10일 16층 거래는 2억원으로 뒤쪽 중간 가격보다 700만원 낮았어요. 오름세가 이어진다고 단정하기보다, 신청하는 달의 거래로 다시 확인하는 편이 좋아요.

거창 84㎡형 중간 가격은 약 1억 8,000만원입니다. 1단지 85㎡형은 그 약 1.4배입니다. 대평리에서는 2단지 다음으로 높고, 해광 1억 800만원이나 남광빌라 1억 600만원과는 차이가 커요. 같은 거창에서 더 최근에 지어진 단지와는 거창푸르지오 계산을 함께 보면 비교가 쉬워요.

소득 심사와 진행 순서는 어떻게 되나요?

담보 여유와 별개로 DSR, 곧 연소득 대비 1년 원리금 비율을 통과해야 해요. 총대출 1억을 넘으면 2금융권은 50%가 상한입니다. 연말까지 수도권 밖 변동형 주담대에는 심사용 금리 0.75%p가 붙어요. 연 5%·30년으로 5,490만원을 받으면 1년 원리금은 약 354만원이에요.

신용대출이 있다면 심사표에서 5년 분할로 잡혀 부담이 커 보일 수 있습니다. 예를 들어 연소득 3,600만원이면 50% 기준 1년 원리금 상한은 1,800만원이에요. 주담대 1억(연 5%·30년) 원리금 약 644만원에 신용대출 4,000만원이 5년 분할로 800만원 잡히면 남는 칸은 356만원입니다. 심사용 금리 5.75%로 약 5,080만원이라, 85㎡형 담보 여유 5,490만원보다 조금 적어요. 이럴 때 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

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진행은 잔액 확인, 소득 확인, 시세 평가, 2순위 근저당 설정 순서입니다. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해집니다. 서류는 준비 서류와 진행 순서를 참고하세요.