김해 삼계한라비발디센텀시티 후순위담보대출, 84⁠㎡ 3억 9,500만

삼계한라비발디센텀시티는 면적별로 얼마일까요?

가장 많은 84㎡형은 반년 실거래 중간 가격이 3억 9,500만원입니다. 64㎡형은 3억 2,000만원, 76㎡형은 3억 4,250만원입니다.

세 면적 모두 85㎡ 이하 중소형입니다. 1년 동안 세 면적을 합쳐 142건이 거래됐어요. 면적별 1년 중개거래 통계는 다음과 같아요.

10월 거래는 84㎡형 세 건이 3억 8,000만~3억 9,500만원이었어요. 19일 13층이 3억 9,500만원, 17일 6층과 18층이 각각 3억 9,200만원, 3억 8,000만원입니다. 64㎡형은 11일 3층이 3억 2,500만원이었어요.

눈여겨볼 점은 10월 84㎡형 거래가 1년 중간 가격 4억 500만원보다 모두 낮았다는 거거든요. 최근 시세가 1년 전체보다 조금 아래에서 형성되고 있죠.

어떤 단지인지 숫자로 보면요?

2021년 12월 사용승인을 받은 1,936세대 대단지예요. 한라건설이 지었고 21개 동, 최고 29층입니다.

전 세대가 60~85㎡ 구간입니다. 면적이 세 가지라도 시세 폭이 7,500만원 안쪽이어서, 한도 차이도 크지 않아요. 대신 세대수가 많아 거래가 꾸준히 쌓여요.

면적별 거래 비중은 84㎡형이 압도적입니다. 1년 142건 중 98건, 약 69%가 84㎡형이었어요. 64㎡형은 17건이라 시세가 상대적으로 성기게 잡혀요.

남은 주담대가 있으면 면적별로 얼마나 남나요?

84㎡형에 주담대가 1억 남았다면 예시 계산으로 약 1억 5,150만원 여유가 나옵니다. 3억 9,500만원 × 70%에서 잔액 1억과 방공제를 차례로 덜어낸 결과입니다.

여기서 70%가 LTV, 곧 집값 중 담보로 인정하는 비율이에요. 방공제는 소액 세입자 몫을 남겨 두는 차감액인데, 김해는 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요.

LTV 70% 기준으로 여유가 사라지는 잔액은 64㎡형 1억 9,900만원, 76㎡형 2억 1,475만원, 84㎡형 2억 5,150만원이에요. 표 숫자는 예시일 뿐이고, 금융사 심사 결과가 최종이에요.

64㎡형에 주담대 2억이 남았다면 계산상 여유가 없어요. 이럴 땐 추가 담보보다 기존 신용대출 정리 순서를 먼저 보는 편이 현실적이에요.

담보 비율을 자체 기준으로 잡는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형·잔액 1억일 때 약 1억 9,100만원까지 계산돼요. 비율이 높은 만큼 금리도 올라가니 꼭 쓸 돈만 정해 두세요.

시세가 조금 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?

시세가 1,000만원 내리면 LTV 70% 기준 여유는 700만원 줄어요. 이 단지 84㎡형이 딱 그만큼 움직였어요.

1년 앞쪽 절반 거래의 중간 가격은 4억 500만원, 뒤쪽 절반은 3억 9,500만원이에요. 약 2.5% 내린 수준입니다. 반대로 시세가 4억 500만원으로 돌아오면 여유도 700만원 다시 늘어납니다. 김해는 2025년 공급이 많아 약보합 흐름이라는 보도도 있었어요.

거래 범위의 아래쪽도 봐 두세요. 84㎡형 1년 최저 거래는 3억 5,700만원이었어요. 금융사가 이 정도로 평가하면, 주담대 1억 기준 여유는 약 1억 2,490만원입니다. 중간 가격 계산보다 2,660만원 적어요. 그래서 계산기 숫자는 상한이 아니라 기준선으로 보는 편이 좋아요.

삼계동과 김해 안에서 어느 위치인가요?

84㎡형 기준 삼계동 24개 단지 중 가장 높습니다. 김해 전체로는 218개 단지 중 17번째, 상위 약 8%예요. 2021년 준공 84㎡형 3개 단지 중에서도 가장 높아요.

2위인 구지마을3단지푸르지오는 1년 거래가 2건뿐이라 비교 근거로는 약해요. 거래가 충분한 단지 중에서는 이 단지가 동 안에서 분명히 앞서요. 김해 84㎡형 중간 가격은 약 1억 7,600만원으로, 이 단지는 그 2.2배 수준이에요.

김해 전체 시세 분포와 동별 흐름은 김해 아파트 추가대출 정리에 따로 모았어요. 같은 경남이라도 창원은 흐름이 달라서 창원 토월대동 계산과 나란히 보면 차이가 보여요.

신용대출 때문에 DSR이 넘는다면요?

집값 쪽 계산이 넉넉해도 소득 쪽 계산이 막히면 끝이에요. 그 소득 쪽 잣대가 DSR로, 연소득에서 1년 치 원리금이 차지하는 몫이에요. 빚이 모두 합쳐 1억을 넘는 순간부터 은행은 40%, 2금융권은 50%를 상한으로 봅니다.

예를 들어 연소득 4,200만원에 주담대를 매달 95만원 갚고 있다고 해 볼게요. 신용대출 3,500만원은 만기가 길어도 심사표에서는 5년에 나눠 갚는 것으로 잡혀, 원금만 해마다 700만원입니다. 합치면 약 43.8%로 은행 기준을 넘어요. 이자까지 더하면 비율은 더 올라가요.

올해 말까지 수도권 밖 변동형 주담대는 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡고, 1억 넘는 신용대출엔 1.5%p를 얹어요. 짧게 갚도록 잡힌 신용대출을 긴 담보대출로 바꾸면 해마다 갚을 돈이 작아질 수 있어요. 바꾸는 순서는 DSR 초과로 거절됐을 때에 정리했어요.

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신용대출 3,500만원, 옮기면 DSR은 몇 %?세 칸 입력 · 10초

신청하면 어떤 순서로 진행되나요?

첫 단계는 면적·잔액으로 담보 여유를 재는 일입니다. 다음은 소득 대비 상환 부담 확인, 그다음이 금융사의 시세·감정 평가와 2순위 근저당 등기예요. 적용 금리는 연 20% 이내 범위에서 심사로 정해집니다.

예를 들어 1억 150만원을 받으면 인지세 총액은 15만원, 고객 몫은 7만 5천원이에요. 1억 이하로 맞추면 총액이 7만원으로 내려가요. 근저당 설정비 부담 주체는 계약 전에 금액으로 확인하세요.

신분증·소득 서류·기존 대출 내역은 어디서나 기본이고, 나머지는 금융사별로 달라서 준비 서류와 진행 순서를 미리 보면 시간을 줄일 수 있어요.