HOME FINANCE LAB경산 펜타힐즈더샵2차 후순위담보대출, 잔액별 남는 금액
- 84㎡형 시세 4억 9,000만원, 1년 새 3,550만원↑
- 잔액 1억 5천이면 예시 여유 약 1억 6,800만원
- 여유 1억 6,800만 다 받으면 월 약 90만원
목차 5개
펜타힐즈더샵2차 시세부터 확인해 볼까요?
84㎡형 최근 거래 중간값은 4억 9,000만원입니다. 78㎡형은 4억 3,800만원, 109㎡형은 5억 7,000만원입니다.
| 전용면적 | 최근 시세 | 1년 거래 범위 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 78㎡ | 4억 3,800만 | 3억 9,400만~4억 5,500만 | 14건 |
| 85㎡(84㎡형) | 4억 9,000만 | 4억 4,900만~5억 1,000만 | 35건 |
| 109㎡ | 5억 7,000만 | 5억 5,000만~6억 3,000만 | 4건 |
10월에는 84㎡형 25층이 5억 1,000만원, 9층이 4억 6,500만원에 거래됐어요. 같은 면적인데 층에 따라 4,500만원이 벌어졌어요. 78㎡형은 14층 4억 5,500만원, 20층 4억 3,800만원이었어요.
1년 흐름은 오름세였어요. 84㎡형 1년 앞쪽 절반 거래 중간 가격은 4억 6,250만원, 뒤쪽 절반은 4억 9,800만원으로 3,550만원(약 7.7%) 높아졌어요.
남은 주담대가 얼마일 때 얼마가 남나요?
84㎡형 기준으로 잔액이 5천만원씩 늘 때마다 여유도 5천만원씩 줄어요. 잔액 1억이면 약 2억 1,800만원, 2억이면 약 1억 1,800만원입니다.
계산식은 시세 × LTV 70% − 남은 주담대 − 방공제예요. LTV는 집값 중 담보로 인정하는 비율이고, 방공제는 소액 세입자 몫으로 미리 빼는 금액입니다. 경산은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원입니다.
| 남은 주담대 | 78㎡ | 84㎡형 | 109㎡ |
|---|---|---|---|
| 없음 | 2억 8,160만 | 3억 1,800만 | 3억 7,400만 |
| 5천 | 2억 3,160만 | 2억 6,800만 | 3억 2,400만 |
| 1억 | 1억 8,160만 | 2억 1,800만 | 2억 7,400만 |
| 1억 5천 | 1억 3,160만 | 1억 6,800만 | 2억 2,400만 |
| 2억 | 8,160만 | 1억 1,800만 | 1억 7,400만 |
| 2억 5천 | 3,160만 | 6,800만 | 1억 2,400만 |
| 3억 | 여유 없음 | 1,800만 | 7,400만 |
여유가 사라지는 잔액은 78㎡형 약 2억 8,160만원, 84㎡형 약 3억 1,800만원, 109㎡형 약 3억 7,400만원입니다. 표의 숫자는 모두 예시이고, 실제 한도는 금융사 시세와 심사로 정해져요.
담보 비율을 자체 기준으로 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 84㎡형·잔액 1억 5천일 때 약 2억 1,700만원까지 계산돼요. 70% 기준보다 4,900만원 많지만 그만큼 금리도 높게 붙는 구조입니다.
층에 따른 시세 차이도 감안해야 해요. 84㎡형 잔액 1억 5천을 기준으로 1년 최저 거래 4억 4,900만원이면 약 1억 3,930만원, 최고 거래 5억 1,000만원이면 약 1억 8,200만원이에요. 같은 단지라도 4천만원 넘게 갈려요.
남는 금액을 다 받으면 매달 얼마씩 갚나요?
연 5%·30년 원리금균등을 예시로 잡으면, 1억마다 매달 약 53만 7천원이에요. 받을 수 있는 금액과 갚을 수 있는 금액은 따로 봐야 합니다.
| 84㎡형 잔액 | 계산상 여유 | 원리금균등 월 상환 | 이자만 낼 때 |
|---|---|---|---|
| 5천 | 2억 6,800만 | 약 143만 9천 | 약 111만 7천 |
| 1억 | 2억 1,800만 | 약 117만 | 약 90만 8천 |
| 1억 5천 | 1억 6,800만 | 약 90만 2천 | 약 70만 |
| 2억 | 1억 1,800만 | 약 63만 3천 | 약 49만 2천 |
위 금액은 기존 주담대 상환액을 빼고 새로 생기는 부담만 계산한 거예요. 실제로는 기존 상환액에 더해지니, 계산상 여유를 모두 받는 건 부담이 클 수 있죠. 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식과의 차이는 만기일시와 원리금균등 선택에 정리했어요.
소득 쪽 한도도 함께 봅니다. 2금융권 DSR 상한은 50%이고, 수도권 밖 변동형 주담대는 심사 금리에 0.75%p를 더해 따져요. 예를 들어 연소득 5,000만원이면 1년 원리금 2,500만원이 상한선이에요. 담보 여유가 커도 이 선에서 먼저 멈출 수 있어요.
구체적으로 잔액 1억 5천(30년)을 심사 금리 연 5.75%로 잡으면 1년 원리금이 약 1,050만원입니다. 여기에 5,000만원을 같은 조건으로 더하면 약 350만원이 늘어 합계 1,400만원, 연소득 5,000만원 기준 DSR 28% 정도입니다. 신용대출이나 카드론이 있다면 그 상환액도 더해서 다시 봐야 해요.
중산동 안에서 이 단지 시세는 어느 정도인가요?
84㎡형 기준으로 중산동 10개 단지 중 비교 가능한 8곳 가운데 여섯 번째입니다. 바로 위 펜타힐즈더샵1차(4억 9,900만원)와는 900만원 차이거든요.
| 중산동 단지 | 84㎡형 시세 |
|---|---|
| 중산자이1단지 | 6억 2,550만 |
| 펜타힐즈푸르지오2차 | 6억 200만 |
| 중산하늘채더퍼스트 | 5억 2,750만 |
| 힐스테이트펜타힐즈 | 5억 1,875만 |
| 펜타힐즈더샵1차 | 4억 9,900만 |
| 펜타힐즈더샵2차 | 4억 9,000만 |
| 펜타힐즈푸르지오 | 4억 8,700만 |
1차와의 차이 900만원은 한도로 약 630만원이에요. 같은 브랜드라 비슷해 보여도 계산은 각 단지 거래로 해야 정확해요. 1차 계산은 펜타힐즈더샵1차 분석에서 볼 수 있습니다.
중산동은 비교 단지 대부분이 4억 후반~6억대에 모여 있습니다. 가장 높은 중산자이1단지와는 1억 3,550만원 차이로, 한도로 바꾸면 약 9,485만원입니다.
경산 전체 84㎡형 중간 가격은 1억 9,800만원(103개 단지)이에요. 이 단지는 그 약 2.5배예요. 같은 동 다른 단지 계산은 중산하늘채더퍼스트 분석도 참고가 되죠.
단지 정보와 진행 순서는 어떻게 되나요?
2018년 7월 사용승인을 받은 791세대, 4개 동, 최고 35층 단지입니다. 포스코건설이 지었어요.
| 주소 | 경북 경산시 펜타힐즈2로 40 |
|---|---|
| 세대·동 | 791세대 · 4개 동 · 최고 35층 |
| 면적 구성 | 60~85㎡ 688 · 85~135㎡ 103세대 |
| 난방·구조 | 개별난방 · 계단식 |
4개 동에 최고 35층이라 층 분포가 넓어요. 앞서 본 4,500만원 층 차이가 생기는 이유이기도 해요. 109㎡는 103세대로 1년 거래가 4건이라, 시세를 확인할 때 감정 평가가 필요할 수 있죠.
세대의 약 87%가 60~85㎡ 구간입니다. 1년 53건 중 35건이 84㎡형이라 이 면적의 시세 근거가 가장 두꺼워요. 78㎡형도 14건이 있어 두 면적은 금융사 시세가 비교적 안정적으로 잡히는 편이에요.
진행은 담보 여유 확인, 소득 대비 상환 부담 확인, 금융사 시세·감정, 2순위 근저당 설정 순서예요. 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 서류는 준비 서류와 진행 순서에 정리했어요.
자주 묻는 질문
펜타힐즈더샵2차 84㎡형 시세는 얼마인가요?
최근 거래 중간값은 4억 9,000만원이에요. 10월에는 9층 4억 6,500만원, 25층 5억 1,000만원 거래가 있었어요.
잔액 2억이면 얼마나 더 받을 수 있나요?
84㎡형 기준 LTV 70% 예시 계산으로 약 1억 1,800만원이에요. 78㎡형이면 약 8,160만원, 109㎡형이면 약 1억 7,400만원이에요.
계산상 여유를 다 받아도 될까요?
받을 수 있는 금액과 갚을 수 있는 금액은 달라요. 기존 상환액에 새 상환액이 더해지니 필요한 금액만 정하는 편이 좋아요.
1차와 2차 중 한도 차이가 있나요?
84㎡형 시세가 1차 4억 9,900만원, 2차 4억 9,000만원이라 같은 잔액이면 약 630만원 차이가 나요. 실제 한도는 금융사 시세에 따라 달라요.
