원주 푸른숨휴브레스 후순위담보대출, 시세 내리면 한도는?

푸른숨휴브레스 84⁠㎡형은 최근 얼마에 거래됐나요?

최근 거래 중간값은 2억 6,300만원이에요. 1년 동안 84㎡형만 73건이 거래돼, 한 면적에 거래가 몰린 단지예요.

10월에만 84㎡형이 네 번 거래됐어요. 21일 12층 2억 6,900만원, 19일 16층 2억 6,500만원, 18일 11층 2억 6,000만원, 5일 14층 2억 5,900만원입니다. 네 건 모두 2억 6천만원 안팎에 모여 있습니다.

흐름은 살짝 아래쪽이에요. 1년 앞쪽 절반 거래의 중간 가격은 2억 7,000만원, 뒤쪽 절반은 2억 6,300만원이었어요. 700만원, 약 2.6% 내려온 수준입니다.

75㎡형은 5건뿐이지만 범위가 2억 3,900만~2억 5,100만원으로 좁아요. 84㎡형과의 차이는 1,300만원 정도라, 두 면적의 한도 차이도 크지 않아요.

시세가 더 내리면 한도는 얼마나 줄어드나요?

LTV 70% 기준이면 시세가 1,000만원 내릴 때마다 여유는 700만원 줄어요. 남은 주담대가 8,000만원이라면 현재 시세에서 약 7,910만원, 1,000만원 내리면 약 7,210만원입니다.

LTV는 집값 가운데 담보로 쳐 주는 비율이에요. 여기서 남은 주담대와 방공제를 빼면 추가로 받을 수 있는 계산상 금액이 나와요. 원주는 광역시가 아니어서 방공제를 방 1개 2,500만원으로 잡았어요.

현재 시세와 1년 최저 거래의 차이는 3,300만원이에요. 금융사가 보수적으로 평가하면 그 70%인 2,310만원이 한도에서 빠질 수 있다는 뜻입니다. 실거래와 감정가가 어긋나는 경우는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

그래서 시세가 내려가는 구간에서는 계산기 숫자를 상한이 아니라 기준선으로 보는 편이 안전합니다. 필요한 금액이 여유에 딱 맞는다면 한 단계 낮은 시세로도 계산해 보세요.

반곡동 단지들 사이에서는 어디쯤인가요?

84㎡형 시세로 비교 가능한 반곡동 8개 단지 중 가장 아래예요. 반곡동 전체로는 11개 단지가 있습니다.

동 안에서 가장 높은 단지와는 1억 3,000만원 차이예요. 한도로 바꾸면 약 9,100만원입니다. 반면 원주반곡아이파크와는 200만원 차이라 사실상 같은 가격대거든요.

동 안 순위가 낮다고 대출이 어렵다는 뜻은 아니에요. 한도는 순위가 아니라 이 집의 시세와 남은 빚으로 정해져요. 다만 주변 단지 시세가 같이 내려가는 시기라면, 비교 거래가 이 단지 평가를 함께 끌어내릴 수 있죠.

원주 전체 84㎡형 중간 가격은 2억 1,975만원(130개 단지)입니다. 이 단지는 그 약 1.2배로, 시 평균보다는 조금 위예요. 원주 단지별 흐름은 원주 추가담보대출 정리에서 이어 볼 수 있어요.

전 세대가 84⁠㎡형이라는 건 어떤 의미인가요?

K-apt 기준으로 1,110세대 모두가 60~85㎡ 구간이에요. 거래가 한 면적에 몰려 시세 근거가 두껍다는 장점이 있어요.

같은 면적끼리 비교되니 금융사 시세와 실거래가 크게 어긋날 가능성은 낮은 편입니다. 대신 시세가 내려갈 때는 비슷한 거래가 한꺼번에 기준을 끌어내려, 한도도 같이 줄어들어요.

16개 동에 최고 20층이라 동별 층수 차이가 크지 않은 편입니다. 10월 거래도 11~16층에 몰려 있어, 중간층 기준 시세가 비교적 또렷하게 잡혀요. 저층이나 꼭대기층은 이보다 낮거나 높게 평가될 수 있습니다.

2013년 말 사용승인이라 준공 13년 차에 들어섰어요. 주변 신축 단지와 시세 차이가 큰 이유를 한 가지로 단정할 수는 없지만, 연식은 감정 평가에서 함께 보는 항목이에요.

상환 부담은 어떻게 따져 보면 좋을까요?

후순위 5,000만원을 연 5%·30년 원리금균등으로 받으면 매달 약 26만 8천원이에요. 만기에 한 번에 갚는 방식이면 매달 이자만 약 20만 8천원이지만, 원금은 그대로 남아요.

소득 쪽도 예를 들어 볼게요. 연소득 3,600만원에 주담대 8,000만원(30년)이 남았다고 가정합니다. 심사 금리를 연 5.75%로 잡으면 1년 원리금이 약 560만원입니다. 여기에 후순위 5,000만원을 같은 조건으로 더하면 약 350만원이 늘어 합계 910만원, DSR 약 25%예요.

이 경우 소득보다 담보 쪽이 먼저 한도를 정해요. 반대로 카드론이나 신용대출이 여럿 있다면 계산이 크게 달라지니 모두 적어 넣어 보세요. 어느 쪽이 맞는지는 갚을 계획에 따라 달라요. 차이는 만기일시와 원리금균등 선택에서 숫자로 비교해 두었어요. 2금융권 DSR 상한 50%, 수도권 밖 변동형 주담대의 스트레스 금리 0.75%p도 함께 고려해야 합니다.

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시세가 내린 지금, 얼마나 남을까?잔액만 알려 주세요

신청 전에 확인하면 좋은 건 무엇인가요?

첫째, 등기부등본에서 1순위 설정 금액과 실제 잔액을 구분해 적습니다. 둘째, 최근 3개월 같은 동·비슷한 층 거래를 찾아 둬요. 셋째, 연 20% 이내에서 정해지는 금리와 중도상환수수료 조건을 금액으로 받아 봅니다.

같은 원주의 다른 동 단지와 견줘 보고 싶다면 더샵원주센트럴파크2단지 분석도 참고가 됩니다. 시세대가 다르면 같은 잔액에서도 남는 금액이 얼마나 벌어지는지 한눈에 보여요.

시세가 오르내리는 시기에는 신청 시점에 따라 한도가 수백만원씩 달라질 수 있어요. 급하지 않다면 두세 곳의 평가를 비교한 뒤 정하는 편이 좋아요.