양산 이지더원2차 후순위담보대출, 세입자 있으면 얼마나 줄까

이지더원2차 76⁠㎡ 시세는 얼마일까요?

최근 중간 가격은 3억 7,300만원이에요. 1년 앞쪽 거래 중간 가격 3억 5,650만원보다 1,650만원 올랐어요. 비율로는 약 4.6%예요.

면적은 73㎡, 76㎡, 84㎡형 세 가지예요. 1년 150건이 거래돼 양산 226개 단지 가운데 두 번째로 거래가 많았어요. 그중 76㎡가 60건으로 가장 많았어요.

10월 거래도 이 흐름과 맞아요. 20일 76㎡ 25층이 3억 9,000만원, 24일 9층이 3억 8,200만원, 25일 3층이 3억 6,200만원이었어요. 73㎡ 20층은 24일 3억 6,400만원에 거래돼 1년 범위의 맨 위에 닿았어요.

세입자가 있으면 담보 여유는 어떻게 계산하나요?

방공제 자리에 실제 임대보증금이 들어가요. 세입자에게 돌려줄 보증금을 금융사가 빚처럼 보고 한도에서 빼기 때문입니다.

세입자가 없을 때는 앞으로 들어올 소액 세입자 몫으로 방공제를 빼요. 양산은 방 1개 기준 2,500만원이에요. 이미 세입자가 있다면 이 가정 대신 계약서의 보증금을 넣어 계산해요. 둘을 겹쳐 빼지 않는 게 원칙이지만, 방식은 금융사마다 조금씩 달라요.

보증금 3,000만원 월세라면 세입자가 없을 때와 500만원 차이밖에 안 나요. 반면 보증금이 1억원을 넘어가면 여유가 빠르게 줄어요. 시세 × LTV 70%에서 남은 주담대와 보증금을 차례로 뺀 예시 계산입니다. 여기서 LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이에요.

보증금 8,000만원은 소액임차인 기준 7,500만원을 넘는 금액입니다. 이런 세입자는 최우선변제 대상이 아니어서, 확정일자 날짜 순서로만 배당을 받아요. 그래도 금융사는 보증금 전액을 빼고 계산하는 경우가 많아요.

보증금이 얼마를 넘으면 여유가 사라지나요?

76㎡에 주담대가 1억원 남았다면 보증금이 1억 6,110만원을 넘을 때 여유가 없습니다. 남은 주담대가 많을수록 이 선은 내려가요.

표의 숫자는 여유가 0이 되는 보증금 한계예요. 주담대 없이 전세를 준 84㎡형이라면 보증금이 2억 8,490만원 아래일 때만 계산상 여유가 남아요. 전세 보증금이 이보다 크다면 후순위 대출은 어렵다고 보는 편이 현실적이에요.

반대로 월세처럼 보증금이 작으면 세입자가 있어도 표의 한계에 한참 못 미쳐요. 76㎡·잔액 1억원 기준 한계가 1억 6,110만원이니, 보증금 3,000만원 세입자는 계산에 거의 영향을 주지 않아요. 결국 세입자 유무보다 보증금 크기가 결과를 가른다는 뜻입니다.

대부업은 담보 비율을 회사가 따로 정해요. 80%를 가정하면 76㎡·잔액 1억원·보증금 8,000만원일 때 약 1억 1,840만원이 계산되죠. 담보 비율이 높을수록 금리도 높아질 수 있어요.

세입자의 전입일과 확정일자는 왜 따져 보나요?

경매가 열렸을 때 누가 먼저 돈을 받는지가 날짜로 정해지기 때문이에요. 2순위 대출보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 세입자는 그 대출보다 앞에 서요.

그래서 금융사는 전입세대 열람 내역과 임대차계약서를 함께 봐요. 계약서의 보증금, 계약 기간, 확정일자를 받은 날이 핵심이에요. 세입자가 없다고 했는데 전입자가 확인되면 계산을 처음부터 다시 해야 합니다.

상담 전에 주민센터나 정부24에서 전입세대 열람 내역을 미리 떼어 두면 좋습니다. 집주인 가족 말고 다른 세대가 전입돼 있는지 한눈에 보여서, 계산을 두 번 하는 일을 줄일 수 있어요.

보증금이 7,500만원 이하인 세입자는 소액임차인이에요. 경매 때 2,500만원까지는 다른 채권보다 먼저 받아요. 이 금액이 바로 방공제 2,500만원의 근거예요. 자세한 원리는 세입자 있을 때 추가대출에 정리했어요.

가촌리 안에서 이지더원2차는 어느 정도인가요?

84㎡형 최근 시세 4억 1,900만원으로, 물금읍 가촌리 16개 단지 가운데 여섯 번째입니다. 대방노블랜드 단지들이 4억 4,950만~5억 1,800만원으로 앞쪽에 있습니다.

양산 84㎡형 중간 가격 2억 3,800만원과 비교하면 약 1.76배입니다. 2017년에 준공해 9년 차이고, 가촌리 1위 단지와의 시세 차이는 1억원 안쪽입니다. 1위 단지 계산은 양산대방노블랜드8차로얄카운티에, 양산 전체 흐름은 양산 추가담보대출에 있어요.

보증금을 돌려주려고 대출받는다면 무엇을 비교할까요?

대출 금리와 전월세 전환율을 비교해요. 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 받을 수 있는 월세 상한이 전환율로 정해지는데, 기준금리 3.0%에 2%p를 더한 연 5.0%입니다.

보증금 1억원을 돌려주고 월세로 바꾸면 월세 상한은 약 41만 7천원, 1년 500만원이에요. 같은 1억원을 연 5%보다 높은 금리로 빌린다면 이자가 월세보다 커져요. 수익보다 세입자 요구나 다른 빚 정리 같은 목적이 분명할 때 맞는 방법입니다.

보증금을 줄이면 담보 여유도 함께 커져요. 76㎡·잔액 1억원 기준으로 보증금이 1억 2,000만원에서 2,000만원으로 줄면 여유는 4,110만원에서 1억 4,110만원으로 늘어요. 순서와 계산은 세 놓은 아파트로 추가대출에서 이어서 볼 수 있죠.

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세 놓은 이지더원2차, 얼마나 남을까?보증금·잔액만 알려 주세요

후순위 금리는 연 20% 이내에서 심사로 정해지고, 위 숫자는 모두 예시 계산이에요.