전주 송천주공 후순위담보대출, 1억대 아파트 한도 계산

송천주공 60⁠㎡형은 얼마에 거래되나요?

최근 시세는 1억 7,500만원입니다. 1년 동안 이 면적만 153건이 거래돼, 단지 거래 167건의 대부분을 차지해요.

송천주공은 60㎡ 이하 소형이 중심인 단지예요. 49㎡형과 85㎡형도 있지만 거래가 각각 8건, 6건으로 적어요. 지난 1년 중개거래를 면적별로 나누면 이래요.

10월 60㎡형 거래는 1억 5,950만~1억 8,400만원 사이였어요. 26일 10층 1억 7,400만원, 19일 5층 1억 5,950만원, 18일 2층 1억 8,400만원, 17일 5층 1억 6,000만원이에요. 같은 면적이라도 층과 집 상태에 따라 2,000만원 넘게 차이가 나요.

흐름은 거의 그대로예요. 1년 앞쪽 절반 거래 중간 가격이 1억 7,100만원, 뒤쪽 절반이 1억 7,450만원으로 350만원, 약 2.0% 차이예요.

시세 변동이 작다는 건 한도 계산이 시기에 따라 크게 바뀌지 않는다는 뜻이에요. 신청을 몇 달 미뤄도 결과가 비슷하게 나올 가능성이 높아요. 대신 금액 자체가 크지 않아서, 남은 대출 잔액이 결과를 좌우해요.

1억대 아파트는 후순위로 얼마까지 될까요?

60㎡형에 남은 주담대가 5,000만원이면 예시 계산으로 약 4,750만원입니다. 시세 1억 7,500만원의 70%인 1억 2,250만원에서 잔액 5,000만원과 방공제 2,500만원을 뺀 결과입니다.

LTV 70%는 집값 중 담보로 인정하는 비율입니다. 방공제는 세입자가 들어올 때를 대비해 빼 두는 금액으로, 전주는 방 1개 기준 2,500만원이에요.

60㎡형은 잔액이 9,750만원을 넘으면 LTV 70% 기준 여유가 없습니다. 49㎡형은 그 선이 7,440만원입니다. 숫자는 모두 예시 계산이고, 실제 금액은 심사에 따라 달라요.

담보 비율을 자체적으로 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면, 60㎡형·잔액 5,000만원 기준 약 6,500만원까지 계산됩니다. 비율이 높을수록 금리도 높아지기 쉬워요.

1년 거래 범위 아래쪽인 1억 3,800만원으로 평가되면 어떻게 될까요? 잔액 5,000만원 기준 여유는 약 2,160만원으로, 최근 시세 계산보다 2,590만원 줄어요. 소형 단지는 몇 천만원 차이가 결과를 크게 흔들어요.

방공제가 왜 이렇게 크게 느껴질까요?

집값이 낮을수록 방공제가 차지하는 몫이 커지기 때문이에요. 2,500만원은 60㎡형 시세의 약 14%입니다. 시세가 5억인 집이라면 같은 금액이 5%에 그쳐요.

그래서 송천주공처럼 1억대 단지는 LTV를 몇 %로 잡느냐보다 방공제를 빼느냐가 결과를 더 크게 바꿔요. 방공제 2,500만원을 빼지 않는 조건이라면 60㎡형·잔액 5,000만원 기준 여유는 약 7,250만원이 됩니다. 이런 조건이 가능한지는 상품과 심사에 따라 달라요.

방공제의 원리와 지역별 금액은 방공제란에 따로 정리했어요.

단지 규모와 송천동2가 안의 위치는요?

1998년 12월 사용승인을 받은 1,992세대 단지입니다. 한국토지주택공사가 지었고, 31개 동에 최고 15층이에요.

60㎡ 이하가 1,752세대로 약 88%입니다. 1년 거래 167건은 전체 세대의 약 8.4%라 거래가 활발한 편입니다. 시세 근거가 많아 금융사 평가가 크게 벗어날 가능성은 낮아요.

송천동2가에는 24개 단지가 있고, 84㎡형 시세 상위는 이름에 에코시티가 붙은 단지들이 차지해요. 1위 포레나전주에코시티는 7억 9,500만원이에요. 송천주공 85㎡형 3억 400만원은 전주 84㎡형 중간 가격 2억 4,700만원보다 5,700만원 높고, 전주 258개 단지 중 90번째거든요.

추가 대출보다 신용대출 정리가 나을 때는요?

여유가 수천만원 수준이라면, 새 돈을 더 받기보다 비싼 신용대출을 옮기는 용도가 더 맞을 수 있어요. 신용대출은 심사에서 5년에 나눠 갚는 것으로 계산돼 DSR을 크게 차지합니다.

신용대출 3,000만원이 있으면 원금만 연 600만원이 DSR에 잡혀요. 같은 금액을 연 5%·30년 원리금균등 담보대출로 바꾸면 연 원리금이 약 193만원입니다. 이자를 포함해도 연 부담이 400만원 넘게 줄어드는 셈이에요.

DSR은 1년 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율로, 2금융권은 50%까지거든요. 막혔을 때 순서를 바꾸는 방법은 DSR 초과로 거절됐을 때를 참고하세요.

소득이 적거나 증빙이 어렵다면 담보대출 쪽 심사도 까다로워질 수 있어요. 이럴 땐 금액을 욕심내기보다 매달 갚을 돈이 줄어드는지를 기준으로 보세요. 신용점수 영향은 대출과 신용점수에 정리했어요.

call

신용대출 옮기면 얼마나 줄어들까?대출 목록만 알려 주세요

작은 금액일수록 무엇을 따져야 하나요?

금리 말고 드는 비용을 먼저 보세요. 대출이 작으면 설정비 같은 고정 비용이 상대적으로 커져요. 다행히 인지세는 대출 총액 5,000만원 이하면 0원이에요.

진행 순서는 다른 아파트와 같아요. 남은 대출과 면적으로 여유를 보고, 소득으로 DSR을 확인한 뒤, 금융사가 시세를 평가하고 2순위 근저당을 설정해요. 신분증·소득 증빙·기존 대출 내역 정도가 기본 서류예요.

적용 금리는 법정 상한인 연 20% 안에서 심사로 결정됩니다. 4,750만원을 연 5%·30년으로 받는다고 가정하면 매달 약 25만 5천원입니다. 중도상환수수료는 2025년 1월 13일 이후 계약부터 실제 비용 기준으로 받고, 3년이 지나면 없어요. 자세한 항목은 금리 외 비용에, 전주 전체 시세 흐름은 전주 아파트담보대출 한도에 있어요.