창원 노블파크 후순위담보대출, 84⁠㎡ 1년 새 2,300만 상승

노블파크 84⁠㎡형은 1년 새 얼마나 올랐을까요?

약 2,300만원 올랐어요. 1년을 반으로 나눠 앞쪽 거래 중간 가격은 5억 7,500만원, 뒤쪽은 5억 9,800만원이에요. 비율로는 약 4.0% 높아졌어요.

84㎡형은 이 단지 거래의 중심입니다. 1년 204건 가운데 98건이 84㎡형이었고, 창원 731개 단지 중에서도 다섯 번째로 거래가 많은 단지입니다. 시세 근거가 두텁다 보니 흐름도 비교적 또렷하게 읽혀요.

10월 거래도 오름세를 보여 줘요. 20일 84㎡형 5층이 6억 7,000만원에 거래됐고, 같은 날 76㎡ 16층은 6억 4,000만원이었어요. 24일에는 76㎡ 9층이 6억 2,800만원, 102㎡ 12층이 6억 2,500만원에 거래됐어요.

네 거래 모두 해당 면적의 1년 중간 가격보다 높거나 같았어요. 84㎡형 5층 거래는 최근 중간 가격보다 7,200만원 높았고, 102㎡ 거래는 1년 중간 가격과 같았어요. 저층에서도 높은 값이 나온 점이 눈에 띄어요.

물론 몇 건의 거래만으로 앞으로도 오른다고 볼 수는 없어요. 여기서는 이미 확인된 1년 흐름을 기준으로 담보 여유가 어떻게 바뀌었는지만 계산합니다.

오른 시세만큼 담보 여유도 늘었나요?

네, 시세 상승분의 70%만큼 늘었어요. 2,300만원이 올랐으니 LTV 70% 기준 여유는 약 1,610만원 커졌어요.

LTV는 집값 가운데 담보로 인정하는 비율이에요. 여기서 남은 주담대와 방공제를 빼면 추가로 볼 수 있는 몫이 나와요. 방공제는 소액 세입자 몫을 미리 떼는 금액이고, 창원은 광역시가 아니어서 방 1개 기준 2,500만원이에요.

잔액이 얼마든 늘어난 폭은 같아요. 시세 차이에 70%를 곱한 값이기 때문이에요. 잔액 2억원이면 여유가 1억 7,750만원에서 1억 9,360만원으로 커졌어요. 모두 예시 계산이고, 실제 금액은 금융사 심사에 따라 달라요.

대부업은 담보 비율을 회사마다 따로 정해요. 예시로 80%를 적용하면 84㎡형·잔액 2억원 기준 약 2억 5,340만원까지 계산돼요. 비율을 높게 잡는 만큼 금리도 높아질 수 있죠.

10월 거래가가 더 높은데, 그 값으로 계산해도 될까요?

기대치로는 쓸 수 있지만, 실제 한도는 그보다 낮게 나올 가능성을 열어 두는 게 좋아요. 금융사는 거래 한두 건보다 KB시세 같은 기준 시세를 먼저 보기 때문이에요.

84㎡형 5층 6억 7,000만원으로 계산하면 잔액 2억원 기준 여유는 2억 4,400만원이에요. 최근 중간 가격으로 계산한 값보다 5,040만원 많습니다. 이 차이만큼 기대했다가 실제 평가에서 빠지면 계획이 어긋날 수 있어요.

76㎡도 마찬가지입니다. 1년 중간 가격은 5억 4,900만원인데, 10월 두 거래는 6억 2,800만원과 6억 4,000만원이었어요. 기준 시세는 최근 거래를 따라 천천히 올라가는 경우가 많아서, 신청 시점에 한 번 더 확인하는 게 정확해요. 금융사가 KB시세의 일반평균가를 쓰는지, 하위평균가를 쓰는지에 따라서도 결과가 달라져요. 시세 기준이 어떻게 정해지는지는 KB시세 보는 법에 있습니다.

다른 면적은 얼마나 남나요?

거래가 10건 넘게 쌓인 면적은 네 가지입니다. 59㎡형, 76㎡, 84㎡형, 102㎡이고, 잔액 2억원 기준 여유는 59㎡형 1억 2,360만원부터 102㎡ 2억 1,250만원까지입니다.

129㎡, 130㎡, 149㎡는 1년 거래가 3~7건입니다. 1년 중간 가격은 7억 5,500만~7억 8,000만원이지만, 건수가 적어 감정평가로 다시 볼 가능성이 큽니다. 52㎡도 3건뿐이라 같은 이유로 조심해서 봐야 해요.

큰 면적은 계산상 여유가 커 보여도, 감정가가 거래가보다 낮게 나오면 차이가 금액으로 크게 벌어져요. 감정가와 실거래가가 다를 때 무엇을 확인할지는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

노블파크는 반림동과 창원에서 어느 위치인가요?

84㎡형 최근 시세로 반림동 5개 단지 중 두 번째입니다. 트리비앙이 7억원으로 가장 높고, 현대2차·현대1차가 5억 4,000만원대로 뒤따라요. 창원 84㎡형 중간 가격 2억 525만원과 비교하면 약 2.9배예요.

2,699세대 가운데 1,980세대가 60~85㎡ 구간입니다. 거래가 84㎡형과 76㎡에 몰리는 이유가 이 구성에 있습니다. 같은 동 1위 단지 계산은 반림동 트리비앙에서, 창원 전체 흐름은 창원 아파트담보대출 한도에서 볼 수 있어요.

늘어난 여유를 쓰기 전에 무엇을 따져 볼까요?

갚을 수 있는 금액부터 정해요. 담보 여유가 커졌다고 소득 기준까지 넉넉해지는 건 아니에요. 빚을 합쳐 1억원이 넘으면 2금융권은 연소득 대비 원리금 비율을 50% 안으로 맞춰요.

예를 들어 연소득 5,400만원에 주담대 2억원(30년·연 5%)이 있다면 1년 원리금은 약 1,288만원이에요. 여기에 늘어난 여유만큼인 1,610만원을 같은 조건으로 더하면 1년 약 104만원이 늘어요. 합쳐도 약 25.8%라 상한과는 거리가 있죠. 심사용 금리를 0.75%p 높여 잡는 점은 감안해야 해요.

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