진주 엠코타운더프라하 후순위담보대출, 면적 따라 여유 3억 차이

엠코타운더프라하는 몇 ㎡에 사느냐로 시세가 갈리나요?

네, 면적별 차이가 아주 커요. 최근 시세로 67㎡는 4억 4,650만원, 153㎡는 9억 3,500만원이라 두 배가 넘어요.

이 단지에는 전용면적이 일곱 가지 있죠. 1년 동안 119건이 거래됐는데, 그중 76건이 84㎡형이었어요. 나머지 면적은 4~10건씩이라 시세가 조금 성기게 잡혀요.

10월에도 거래가 이어졌어요. 20일 120㎡ 34층이 7억 2,800만원, 14일 84㎡형 29층이 5억 8,000만원이었어요. 13일에는 67㎡ 30층이 4억 6,000만원, 7일에는 84㎡형 2층이 5억 2,500만원에 계약됐어요.

같은 84㎡형 안에서도 층에 따라 5,500만원 차이가 났어요. 그래서 한도 계산은 중간 가격으로 하되, 내 층이 위아래 어느 쪽인지 함께 보는 게 좋아요.

면적이 다르면 담보 여유는 얼마나 벌어지나요?

주담대가 하나도 없다고 가정하면, 67㎡는 약 2억 8,755만원, 153㎡는 약 6억 2,950만원까지 계산됩니다. 차이는 3억 4,195만원입니다.

계산식은 단순해요. 시세에 LTV 70%를 곱하고 방공제 2,500만원을 빼요. LTV는 집값 가운데 담보로 쳐 주는 비율이고, 방공제는 나중에 들어올 소액 세입자 몫을 미리 떼 두는 금액입니다. 진주는 광역시가 아니라 방 1개 기준 2,500만원이에요.

면적이 커질수록 시세 차이에 70%가 그대로 붙어요. 67㎡와 84㎡형만 비교해도 시세가 8,500만원 차이 나니, 여유는 5,950만원 차이가 나요.

67㎡는 남은 대출이 2억 8,755만원을 넘으면 계산상 여유가 사라집니다. 84㎡형은 그 선이 3억 4,705만원입니다. 표는 LTV 70%로 놓은 예시 계산이고, 실제 한도는 심사에 따라 달라요.

담보 비율을 자체로 정하는 대부업에서 80%를 쓴다고 가정하면 84㎡형·잔액 2억 기준 약 2억 20만원이 나옵니다. 비율이 오르면 금리도 따라 오르기 쉬우니, 필요한 금액부터 정해 두세요.

큰 면적은 소득 쪽에서 먼저 막힐 수 있나요?

그럴 수 있어요. 집값으로 계산한 여유가 커도, 해마다 갚을 돈이 소득에 비해 많으면 더 받기 어려워요. 이 잣대를 DSR이라고 합니다.

2금융권은 총대출이 1억을 넘으면 연소득의 50%까지를 1년 원리금 상한으로 봐요. 예를 들어 연소득 6,000만원이면 상한은 연 3,000만원입니다. 기존 주담대로 해마다 1,300만원을 갚고 있다면 남은 몫은 1,700만원입니다.

이 1,700만원으로 연 5%·30년 분할 후순위를 받는다고 가정하면, 약 2억 6,390만원이 상한이에요. 심사 금리에 0.75%p를 더하는 스트레스 기준으로 보면 약 2억 4,275만원으로 줄어듭니다.

153㎡에 주담대 2억이 남았다면 집값 쪽 여유는 4억 2,950만원이에요. 그런데 위 소득 조건이면 2억 4천만원대에서 먼저 멈춰요. 반대로 67㎡는 집값 쪽 여유 8,755만원이 먼저 한계가 되죠. 면적이 클수록 소득 서류가 더 중요해지는 이유예요.

소득 증빙이 약하다면 건강보험료 같은 자료로 인정소득을 잡는 방법도 있어요. 자세한 기준은 소득 증빙이 약할 때에 정리했어요.

이 단지는 어떤 규모와 구성인가요?

2014년 4월 사용승인을 받은 1,813세대 대단지입니다. 현대엔지니어링이 지었고 14개 동, 최고 36층이에요.

85㎡를 넘는 세대가 525세대로 약 29%예요. 중대형이 열 집 중 세 집꼴이라, 같은 단지 안에서도 상담 결과가 크게 다를 수 있어요.

평거동과 진주 전체에서 보면 어느 정도인가요?

84㎡형 기준으로 평거동에서 두 번째로 높습니다. 진주평거엘크루가 5억 7,000만원으로 가장 높고, 이 단지가 5억 3,150만원으로 뒤를 이어요.

진주 84㎡형 129개 단지의 중간 가격은 2억 4,000만원입니다. 이 단지는 그 약 2.2배입니다. 84㎡형은 1년 앞쪽 절반 거래가 4억 9,350만원, 뒤쪽 절반이 5억 3,500만원으로 4,150만원 올랐어요. 계산상 여유도 약 2,905만원 늘어난 셈입니다.

진주 전체 흐름과 LTV 비율별 차이는 진주 아파트담보대출 한도에서, 같은 도시 신축 단지 계산은 진주 혁신코오롱하늘채에서 볼 수 있습니다.

신청 전에 무엇을 정리해 두면 좋을까요?

시세를 어디서 잡느냐도 미리 봐 두세요. 84㎡형 1년 최저 거래는 4억 2,400만원이었어요. 금융사가 이 수준으로 평가하면 주담대 2억 기준 여유는 약 7,180만원이에요. 중간 가격으로 계산한 1억 4,705만원의 절반쯤입니다.

그래서 계산기 숫자는 기준선으로 보고, 실제 평가 방식은 상담 때 꼭 물어보세요. 감정가·KB시세·실거래가가 서로 다를 때의 차이는 감정가와 실거래가가 다를 때에 정리했어요.

면적, 남은 주담대, 연소득 세 가지만 정리하면 첫 상담이 빨라집니다. 특히 대형 면적이라면 소득 쪽 상한을 먼저 계산해 보는 게 좋아요.

신용대출이 따로 있다면 그 원금이 소득 쪽 계산을 크게 잡아먹어요. 짧게 갚도록 잡힌 대출을 길게 나누면 해마다 갚을 돈이 줄 수 있어요.

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신용대출을 옮기면 DSR이 얼마나 낮아질까?세 칸 입력 · 10초

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