2026 아파트 취득세, 비조정지역은 2주택까지 1~3%

수도권 밖 아파트를 사면 취득세는 대부분 매매가의 1~3% 사이에서 정해집니다. 수도권 밖에는 조정대상지역이 없어서 두 번째 집까지도 같은 세율이 붙어요. 세 번째 집부터 얘기가 확 달라지니 순서대로 볼게요.

아파트 한 채 사면 취득세는 몇 %인가요?

6억원 이하면 1%, 9억원 넘으면 3%입니다. 그 사이는 금액에 따라 1%와 3% 사이 세율이 붙어요.

취득세는 집을 산 사람이 잔금을 치르고 내는 지방세예요. 기준은 실제 매매가입니다. 공시가격이 아니라 계약서에 적힌 금액으로 계산합니다.

수도권 밖 아파트 시세는 2억~5억원대가 많아요. 이 구간이면 세율은 1%로 고정이라 계산이 쉬워요. 3억원짜리면 취득세 본세가 300만원이에요.

주택 수는 개인이 아니라 세대 기준으로 세요. 함께 사는 가족이 가진 집을 합쳐서 본다는 뜻이에요. 내 명의 집이 없어도 배우자 명의 집이 있으면 이번 집이 두 번째가 돼요.

표는 1주택, 전용 85㎡ 이하 기준 예시입니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더 붙어요.

6억~9억원 사이는 세율이 어떻게 계산되나요?

"매매가(억원) × 2/3 − 3"을 하면 세율(%)이 나와요. 매매가가 오를수록 세율이 조금씩 올라가는 구조예요.

7억원이면 7 × 2/3 − 3 = 약 1.67%예요. 8억원이면 약 2.33%, 9억원이면 딱 3%가 되죠. 6억원을 넘는 순간 세율이 뛰는 계단을 없애려고 2020년부터 이렇게 바뀐 것으로 알려져 있어요.

예를 들어 8억원이면 세율 약 2.33%로 본세가 약 1,867만원입니다. 7억원과 비교하면 매매가 1억원 차이에 세금이 700만원 가까이 벌어집니다. 6억원을 조금 넘는 집이라면 이 구간이 생각보다 무겁다는 점을 기억하세요.

이 계산식은 지방세법 제11조 제1항 제8호 나목에 있어요. 소수점 처리 방식은 신고할 때 위택스 계산 결과로 확인하세요.

두 채, 세 채째 사면 얼마나 달라지나요?

비조정지역은 두 번째 집까지 1~3% 일반세율이에요. 세 번째 집은 8%, 네 번째부터는 12%로 뛰어요.

이렇게 높아지는 걸 중과라고 해요. 기준은 그 집이 조정대상지역에 있느냐예요. 2026-10-29 기준 조정대상지역은 서울과 경기 일부뿐이고, 그 밖 지역에는 없어요.

일시적 2주택이라는 말도 자주 들려요. 새 집을 사고 정해진 기간 안에 헌 집을 팔면 중과에서 빼 주는 제도예요. 취득세에서 이 기간은 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년이에요(지방세법 시행령 제28조의5). 비조정지역 집끼리 갈아타면 3년이고, 세금별 기한 비교는 일시적 2주택 처분기한에 있습니다.

같은 3억원 집이라도 세 번째 집이면 본세만 2,400만원입니다. 수도권 조정대상지역이 어디까지인지는 규제지역 현황에 정리해 두었어요.

지방교육세와 농어촌특별세는 따로 내나요?

취득세를 낼 때 함께 고지돼요. 그래서 실제로 내는 돈은 취득세율보다 조금 더 커요.

일반세율 주택의 지방교육세는 취득세의 10% 수준으로 계산하는 게 일반적입니다. 1%짜리 집이면 0.1%가 더 붙어서 1.1%가 돼요. 중과되는 집은 지방교육세가 0.4%예요(지방세법 제151조 제1항 제1호 나목).

농어촌특별세는 전용 85㎡ 이하면 비과세예요. 85㎡를 넘으면 일반세율 주택 기준 0.2%가 붙어요(농어촌특별세법 제5조).

예를 들어 3억원에 전용 101㎡를 산다면 취득세 300만원, 지방교육세 30만원, 농특세 60만원입니다. 합계 약 390만원으로, 같은 값 84㎡보다 60만원쯤 더 내는 셈이에요.

생애최초 감면은 2026년에 어떻게 되나요?

현행법은 12억원 이하 주택에 최대 200만원을 깎아 줘요. 인구감소지역에 있는 주택(아파트 포함)과 전용 60㎡ 이하 소형 비아파트는 300만원까지입니다. 지방세특례제한법 제36조의3이 근거이고, 2028년 12월 31일 취득분까지 적용됩니다.

정부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안을 발표했어요. 취득 당시 40세 미만이면 감면 한도를 300만원으로 올리고, 주거용 오피스텔도 대상에 넣는 내용입니다. 인구감소지역 주택의 300만원과는 별개의 확대안입니다.

• 현행: 12억원 이하, 한도 200만원(인구감소지역 주택·소형 비아파트 300만원)
• 정부안: 40세 미만 한도 300만원, 주거용 오피스텔 포함
• 정부안 상태: 국회 통과 전, 통과 뒤 시행일부터 적용

정부안에는 재감면 내용도 있어요. 전용 40㎡ 이하 소형 오피스텔·비아파트로 감면을 받았던 사람이 그 집을 팔고 다시 주택을 사면 한 번 더 깎아 주는 구조입니다. 다만 아파트는 빠져 있고, 시행 전에 가진 집에는 소급하지 않아요.

그래서 잔금을 앞두고 있다면 현행 한도(일반 200만원, 인구감소지역 주택 300만원)로 계산하는 게 안전해요. 요건과 추징 조건은 생애최초 취득세 감면에 정리했어요. 비수도권 미분양 아파트(85㎡·6억원 이하) 중과 배제를 내년까지 늘리는 안도 함께 나왔지만, 역시 국회 통과 전입니다.

세금을 다 내고 나면 이 집으로 얼마나 융통할 수 있나요?

취득세까지 계산했다면, 다음 궁금증은 이 집이 나중에 얼마나 버팀목이 되느냐입니다. 이사·인테리어로 돈이 빠듯해질 때 담보 여유를 미리 알아 두면 계획이 편해져요.

담보 여유는 보통 시세 × LTV에서 남은 대출과 방공제를 빼서 봐요. 비규제지역 아파트는 은행·보험 기준 LTV 70%가 흔합니다. 실제 한도는 소득과 심사에 따라 달라요.

예를 들어 광역시가 아닌 지역의 시세 3억원 집에 주담대 1억원이 남았다고 해 볼게요. 3억 × 70%인 2억 1,000만원에서 1억원과 방공제 2,500만원을 빼면 8,500만원이 남는 예시 계산이에요.

취득세를 알았으니 이번엔 이 집의 담보 여유를 봅니다.

방공제는 광역시 2,800만원, 그 밖 지역 2,500만원이에요. 왜 이 돈을 빼는지는 방공제란에서 볼 수 있어요.

취득세 말고 집 살 때 드는 돈은 뭐가 있나요?

중개보수, 매매계약서 인지세, 국민주택채권 할인 손실이 대표적이에요. 3억원 집이면 매매계약서 인지세는 총 15만원 구간이에요.

국민주택채권은 등기할 때 사야 하는 채권이에요. 바로 팔면 생기는 할인 손실이 실제 부담인데, 할인율이 매일 바뀌어 금액이 달라집니다.

대출을 함께 받으면 근저당 설정 관련 비용과 대출 인지세도 생겨요. 잔금 날 한꺼번에 나가는 돈이라 미리 합계를 내 두세요. 항목별 금액은 중개보수·설정비·인지세 정리에, 대출 쪽 부대비용은 금리 말고 드는 돈에 있습니다.